湘潭房產網8月10日訊 開發商不按時交付房屋，這是令購房者頗為頭疼的事。在記者接到的此類讀者來電中，開發商以種種理由延期交房、在房屋沒有完工的情況下通知入住、在違約后壓低賠償數額等是購房者投訴的主要問題。對此，記者請律師從法律的角度，建議購房者應當分四步正確應對開發商延期交房的違約行為。
遭遇延期交房怎么辦
情形一：開發商交房日期一拖再拖 購房者可以視情況，依據合同約定的違約責任條款，通過訴訟手段要求開發商承擔相應責任，或者在三個月的合理期限催告無效后，通過訴訟手段解除合同，要求開發商承擔違約責任及返還房款；
情形二：購房者不認可開發商所交付房屋而拒絕收房 購房者在嚴格按照法律規定或合同約定標準的基礎上，若開發商交付房屋不符合相關標準，有權拒絕收房，并由開發商承擔由此產生的相關責任；
情形三：開發商稱遭遇不可抗力 《民法通則》第一百五十三條規定：“不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。 ”除非開發商能舉證證明確實存在符合法律規定的不可抗力情形時，才具備免除其承擔違約責任的可能。而如果是因為政府的違約行為造成業主索賠等間接損失的，開發商可依照約定與相關部門進行協商或通過訴訟方式解決。
情形四：合同中沒有說明延期交房違約責任 遇到這樣的情況，購房者可訴請人民法院，并以生效裁決確認的違約金數額為準，由開發商承擔延期交房期間所發生的費用。
律師支招四步應對開發商違約
第一步
審查相關證明材料
湖南湘劍律師事務所王瑩律師表示，交房時，購房者應審查開發商是否辦理了綜合驗收備案證明（即竣工驗收備案表）等材料。實踐中，有部分開發商為避免承擔延期交房的違約責任，在房屋實際尚未達到入住條件時，即通知購房者入住。
因此，購房者在實際驗收房屋時，應當注意水、電、氣是否開通，是否達到基本入住條件，規劃是否被擅自更改，同時應當要求開發商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則，購房人有權拒絕接收該房屋，由此所產生的延期交房的責任由開發商承擔。
第二步
不可抗力非全免責
“如延期交房非開發商的原因，但并不必然免除賠償責任。”王瑩律師說，開發商對延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區設計變更等，從而以非開發商原因為由而拒絕承擔延期交房的違約責任。
但非開發商原因并不等同于不可抗力。根據《合同法》的規定：不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發生不可抗力的情況，開發商才能免除延期交房的賠償責任。 而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發商應當提供相關機構的證明文件，證明該情況符合法律認可的條件。否則，開發商不能輕易免除延期交房的違約責任。
第三步
保留相關證據材料
王瑩律師提醒購房者注意保留相關證據材料。在發生延期交房的糾紛時，購房者一方面應當搜集開發商延期交房的相關證據，另一方面應當保留關于延期交房造成的額外損失的證據。
這樣掌握好證據的話，不論在與開發商協商過程中還是在提起訴訟時，都能夠明確其違約事實，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發商按照購房者的實際損失承擔賠償責任，從而以事實為依據充分地維護自身的合法權益。
第四步
注意訴訟時效
鑒于房屋延期交付的時間存在不確定性，購房者應當注意訴訟時效問題。根據法律規定，購房者應當自約定的交房之日起兩年內向開發商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內向開發商主張上述權利，則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。
因此，王瑩律師建議，購房者在解決延期交房糾紛時，應保留向開發商提起索賠的證據，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過訴訟時效而得不到法律的保護。
