“開發(fā)商做決策的時(shí)候，不僅要注意到房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要注意到房地產(chǎn)系統(tǒng)外的風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)新政，包括稅收、還有加息等金融手段的風(fēng)險(xiǎn)。”上海市躍平律師事務(wù)所主任杜躍平表示，“要做好風(fēng)險(xiǎn)的模型分析。就像交通阻塞模型分析一樣，要‘空轉(zhuǎn)’，各種情形都要估計(jì)到。”
杜躍平講這番話不是無的放矢。杜躍平代理了87戶“水岸藍(lán)橋”業(yè)主針對(duì)開發(fā)商大華集團(tuán)的訴訟，另有3位律師共代理了10戶業(yè)主。兩個(gè)原告的訴請(qǐng)基本相同：要求法院確認(rèn)解除購(gòu)房合約。法院采取的是分別立案、合并審理。
9月11日，上海市寶山區(qū)法院做出該案的第一例判決：準(zhǔn)許解除預(yù)售合同；購(gòu)房者除依照條款承擔(dān)總房?jī)r(jià)款3%的賠償外，承擔(dān)因合同解除產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用。
這是中國(guó)第一例集體訴訟退房案。法院將在10月1日前把其他涉及該案的各戶業(yè)主訴訟全部做出判決。“水岸藍(lán)橋”的開發(fā)商大華集團(tuán)也表示將按判決退還房款。據(jù)估計(jì)，敗訴的大華集團(tuán)將退還約1.5億元購(gòu)房款。
補(bǔ)充條款惹的禍
如果不是購(gòu)房合同“補(bǔ)充條款第三條”，“水岸藍(lán)橋”團(tuán)退案的89位原告業(yè)主或許就沒有退房、勝訴的可能。
89位業(yè)主多是在2005年春節(jié)前后買的房，當(dāng)時(shí)單價(jià)約13000元/平方米，后來最低跌到約8000元/平方米，現(xiàn)在不到10000元/平方米，大致相當(dāng)于降價(jià)30%。這批購(gòu)房者的預(yù)售合同中有個(gè)“補(bǔ)充條款第三條”：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的3%，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用。”
該條款在房?jī)r(jià)高漲時(shí)有利于避免購(gòu)房者頻繁退房，但沒有考慮到房?jī)r(jià)暴跌后的反作用：在相關(guān)業(yè)主看來，既然購(gòu)房合同賦予了他們單方面解除合同的權(quán)利。提出退房符合合同規(guī)定，不屬于“無理由退房”。由于合同沒有約定“自身原因”，因此退房時(shí)無需向開發(fā)商說明理由。
從2005年6月起購(gòu)房者開始“找說法”。在數(shù)度交涉無果的情況下，2005年11月，“水岸藍(lán)橋”51名業(yè)主聯(lián)合聲明：要求解除購(gòu)房合約，并稱暫緩繳納按揭月供。此舉當(dāng)時(shí)引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注，被稱為“團(tuán)退風(fēng)潮”；2005年12月，購(gòu)房者于交房期限前向開發(fā)商遞交了解約書面通知，并陸續(xù)恢復(fù)了銀行按揭還款，尋求與開發(fā)商爭(zhēng)議的司法解決。
蹊蹺的是，開發(fā)商沒有利用合同賦予的救濟(jì)手段。在收到解除合同書面通知的30日內(nèi)，開發(fā)商并未向法院提起訴訟，要求判令解除合同無效。按照合同，此舉即視為對(duì)此無異議。開發(fā)商存在的程序失誤被購(gòu)房者拿來證明其接受合約解除的事實(shí)。
當(dāng)然，開發(fā)商也不是那么不動(dòng)腦筋。據(jù)了解，后來“水岸藍(lán)橋”合同里的“補(bǔ)充條款第三條”悄然消失了。
